전세 계약 시 꼭 확인해야 할 5가지 사항 - 계약 전 체크리스트

전세 계약을 앞두고 가장 많이 나오는 말은 바로 “문제없겠죠?”입니다. 하지만 부동산 계약은 단 한 번의 실수로 수천만 원을 잃을 수도 있는 고위험 행위이기도 합니다.

특히 전세사기와 깡통전세, 역전세 문제가 사회적 이슈로 떠오른 지금, 계약 전 다음 5가지 핵심 항목만 잘 점검해도 대부분의 리스크를 피할 수 있습니다.

1. 등기부등본 확인 – 임대인이 진짜 소유자인가?

전세 계약의 가장 기본은 소유자와의 계약 여부입니다. 등기부등본을 통해 다음을 확인하세요:

• 임대인 = 등기부상의 소유자인가?
• 근저당, 압류 등 선순위 채권은 없는가?
• 공동소유일 경우, 모든 소유자의 동의 및 서명이 있는가?

팁: 계약 당일 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 최신 원본 등본을 직접 확인해야 합니다.

2. 전입신고 가능 여부 – 대항력 확보의 시작

전세계약 이후 전입신고 + 확정일자를 받아야만 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 그런데 불법건축물이나 다가구 주택 중 일부는 전입신고 자체가 불가능한 경우가 있어 주의가 필요합니다.

• 건축물대장에 ‘불법 용도 변경’이 표시된 경우
• 지하방, 옥탑 등 불법 증축 공간

실무 팁: 계약 전 건축물대장 열람 또는 관할 주민센터에 전입신고 가능 여부를 문의해보세요.

3. 전세가율 확인 – 보증금 회수 가능성 체크

전세가율 = (전세금 ÷ 매매가) × 100입니다. 전세가율이 90%를 넘는 경우, 집값 하락 시 보증금 회수 어려움이 발생할 수 있습니다.

• 안전한 전세가율 기준: 70% 이하
• 80~90% 이상: 역전세 가능성 → 보증보험 가입 고려

팁: 아실, 호갱노노, KB부동산 앱 등에서 실거래가 기준 매매가를 꼭 확인하고 비교하세요.

4. 특약사항 기재 – 계약서엔 ‘당연한 것’이 없다

말로 한 약속은 계약서에 쓰지 않으면 법적 효력이 없습니다. 특히 아래 항목은 반드시 특약으로 기재해야 합니다.

• 도배, 수리, 청소 책임 주체
• 보일러, 수도 등 고장 시 처리 방식
• 중도 계약 해지 시違약금
• 보증보험 가입에 대한 임대인 협조 문구

실전 문구 예시: “임대인은 전세보증금 반환보증 가입에 협조하며, 가입 시 필요 서류 제공에 동의한다.”

5. 전세보증금 반환보증 가입 – 전재산 지키는 유일한 방법

요즘 같은 시기에는 보증보험 가입이 선택이 아닌 필수입니다.

• 가입 기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증
• 가입 대상: 수도권 보증금 7억 이하, 지방 5억 이하
• 보증료: 연 0.1~0.2% 수준

주의: 임대인의 협조 없이도 임차인 단독으로 가입 가능하지만, 임대인이 보증에 협조하지 않을 경우 가입 거절될 수 있으므로 특약 필수

마무리하며

전세 계약은 단순히 계약서를 쓰는 것이 아니라, 법적 리스크를 차단하는 과정입니다. 계약 전에 위 5가지 항목만 제대로 점검해도 전세사기, 역전세, 임대인 분쟁 대부분을 예방할 수 있습니다.

보증금은 내 전 재산일 수도 있습니다. 10분 더 확인하는 것이 수천만 원을 지키는 지름길입니다.

 

※ 본 글은 2025년 3월 기준 국토부, 주택도시보증공사(HUG) 자료를 기반으로 작성되었습니다.