부동산의 역사, 시대별 부동산 투자 역사

1. 부동산의 역사 한줄 요약 

각 시기별로 투자 리스크가 적은 적기가 있습니다. 아래의 설명은 적기를 한 줄로 요약해 놓은 것입니다.

 

2000년 이전 : 경매 투자시기

2004년 이전 : 분양권 투자시기

2006년 이전 : 재건축 아파트 투자시기

2008년 이전 : 재개발 빌라 투자시기

2012년 이전 : 지방 부동산 투자시기

2014년 이전 : 수도권 부동산 투자시기

2020년 이전 : 서울 빌라, 서울 역세권 부동산 투자 시기

 

과거의 부동산 투자시기를 학습하면 안정적인 부동산 투자 방법을 습득할 수 있습니다.

광화문

2. 부동산의 역사 설명

  2000년대 이전은 경매 투자의 황금기입니다. 경매를 통해 원하는 부동산을 손쉽게 시중의 일반 매매가보다  저렴하게 살수 있는 시기였습니다. 2000년 이전에는 경매는 사람들 관심 밖의 일이었습니다. 2000년대 이후 경매 관련 서적이 불티나게 팔렸습니다. 경매가 대중화가 되면서 선수위 세입자, 법정지상권, 유치권 등의 권리상 위험이 있는 물건들도 일반인들의 관심 대상이 되었습니다. 대한민국 정부는 부도의 위기에 국제통화기금(IMF)의 도움을 받습니다. 이 시기에 부동산 분양 시장이 침체기를 겪었고 결국 부동산 분양권을 전매 자율화를 합니다. 자유롭게 분양권을 팔고 살수 있었기에 분양권에 프리미엄이 붙게 되었고 짧은 기간 안에 분양권을 사고팔아 이익을 극대화할 수 있었습니다. 2004년 이후에는 노후화된 강남의 저층 아파트들로부터 재건축 투자 광풍이 몰려왔습니다. 20년 이상 된 아파트를 고층 아파트로 재건축하는 시기였습니다. 2006년 이후 구도심의 낡고 오래된 빌라와 단독주택을 고층 대단지 아파트로 변경하는 사업이 진행되었습니다. 2007년도는 수도권 오피스텔 월세 투자가 유행하였습니다. 오피스텔은 대출을 통한 레버리지 투자를 하면 약 20% 이상의 수익이 생기는 상품이었습니다. 2008년 이후 수도권의 매매와 전세의 차액은 1억 이상이었습니다.  부동산 투자자들은 점점 지방 부동산에 눈을 돌리기 시작했습니다. 하지만 지방 부동산은 단 한 번도 시세가 급격하게 상승한 적이 없는 시장이었습니다. 그래서 투자자들은 리스크를 줄이기 위해 자족도시나 산업단지 주변의 지방에 투자했습니다.  2012년에서 2014년까지는 수도권 부동산 투자 시기였습니다. 지방의 아파트 가격이 서울의 아파트 가격을 역전한 시기였기 때문입니다. 부동산 투자자들은 2014년 이후에는 서울의 빌라 투자를 통해 많은 이익을 얻었습니다. 심지어 투자금 일천만원 이하로도 서울의 빌라를 매수 할 수 있던 시기였습니다. 

롯데월드타워

3. 부동산의 미래 

  미래의 부동산 상승 지역은 정해져 있습니다. 서울에서 가장 부동산 매매가의 상승 가능성 있는 5개구는  강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 성동구입니다. 5개구를 간단하게 설명하겠습니다. 첫 번째로 강남구는 대한민국의 압도적 수요층을 가진 지역입니다. 서울에서 가장 많은 일자리가 강남구에 있으며 가장 큰 학원가 또한 강남구에 있습니다. 노후된 주택이 많으며 수요에 비해 공급이 적은 지역입니다. 두 번째는 서초구입니다. 2022년 기준 강남구보다 매매 신고가가 더 고가인 아파트가 있으며 잠원동과 반포동이 가격을 주도하고 있습니다. 또한 서초구는 활발하게 정비 사업이 진행 중입니다.  서초동은 옛 정보사령부 부지에 업무복합단지가 조성하고 있어 많은 일자리가 창출될 것으로 기대됩니다. 세 번째는 송파구입니다. 학업 성취도 면에서 서울에서 세 손가락 안에 드는 곳으로 여러 명문학교들이 골고루 분포되어 있어 학업성취도가 전체적으로 상향 평준화된 지역입니다. 또한 송파구는 롯데월드, 롯데월드타워, 석촌호수, 올림픽 공원 등 여러 랜드마크를 보유하고 있습니다. 네 번째는 용산구입니다. 용산구는 서울에 중심에 위치하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 미군이 주둔하는 지역으로 개발에 제한이 많았습니다. 현재는 미군이 이전하고 미군 부대 자리는 용산공원이 되었습니다.  또한 대통령 집무실이 용산으로 이전되고 새로운 업무시설이 개발되면서 상업지역으로서, 주거 지역으로서도 많은 인기를 얻게 되었습니다. 다섯 번째는 성동구입니다. 성동구에는 서울숲이라는 최고의 자연환경을 가진 공원이 있습니다. 하지만 예전에는 준공업지역으로혐오시설이 많았던 지역이었습니다. 현재는 공구 상가와 공장등이 타 지역으로 이전을 하면서 주거 환경이 많이 개선이 되었습니다.  저는 성수 전략정비구역 1지구에 살고 싶은 희망을 가지고 있습니다.